临城山下窑瓷器拍卖

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临城山下窑瓷器拍卖临城山下窑瓷器拍卖本案中,委托方与北京市国根据《意见》第六条:“租赁国有土地,承租人取得租赁土地的使用权。承租人在缴纳土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同,可将租赁土地使用权转租、转让或抵押。出租临城山下窑瓷器拍卖土地使用权的转租、转让或者抵押,必须依法办理登记。”但是,出租土地使用权抵押是有条件的。《临城山下窑瓷器拍卖意见》第六条规定:“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的,出租土地使用权可以相应抵押。”可见,出租土地使用权抵押是通过抵押任何地方的建筑物来抵押的。

本临城山下窑瓷器拍卖案中,估价对象属于国有租赁土地使用权,同时与在建工程一并抵押,符合《意见》第六条国有租赁土地使用权抵押的相关条件。

《意见》第六条规定,租赁土地使用权只能按照合同租金与市场租临城山下窑瓷器拍卖金的差额和租赁期限进行估价,土地租赁合同在实现抵押的同时转让。

租赁土地使用权的价格实际上是土地租赁权的价格。土地租赁权益是承租人在租赁期内占有和使用租赁土地所获得的收益现值高于合同地租现值的部分。从价格结构分析,包括土地有偿成本和合同权益。因此,估价的基本技术路线是从土地租赁期内的净收益中,计算出扣除合同地租后的余额的贴现值,对应的估价方法是收益法;其次,承租人临城山下窑瓷器拍卖在出租土地前已缴纳相关土地费用的,也可以从成本途径评估;第三,由于租赁土地可以通过支付使用权出让金转变为租赁土地, 转让后的土地价款可以从作为租赁土地使用权价款应当支付的出让金中扣除。

▼临城山下窑瓷器拍卖租差还原法。租金差额减少法

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